Мой сайт

Ярослав Активный пользователь

ЛИЛ Пользователь

Регистрация: Сообщения: 25 Пол: Женский Репутация: 0

Нашла вот такую статью в Консультанте, она несколько подходит под нашу ситуацию, но не отвечает на вопрос:

Как отразить в учете организации передачу прав и обязанностей по договору аренды муниципального земельного участка новому арендатору при наличии задолженности перед арендодателем?

Организация заключила договор аренды муниципального земельного участка в2007 г. сроком на четыре года. С2009 г. организация не уплачивала арендную плату за участок, так что по состоянию на ноябрь2010 г. в учете организации числится задолженность перед арендодателем в сумме 800 000 руб. В ноябре2010 г. организация заключает договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, а новый арендатор их принимает и оплачивает бывшему арендатору 1 200 000 руб. (включая НДС 183 051 руб.), которые используются им в том числе для погашения имеющейся задолженности по договору аренды участка. Стоимость земельного участка, переданного по договору перенайма, составляет 10 млн руб.

Гражданско-правовые отношения

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду (п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды муниципального земельного участка заключен на черыте года. Следовательно, для передачи своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу арендатор должен получить согласие арендодателя.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (гл. 24 Гражданского кодекса РФ) <*>.

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), как и сам договор аренды, оформляется в соответствующей письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131. п. 1 ст. 164. п. п. 1. 2 ст. 389. п. 2 ст. 391 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Бухгалтерский учет

Арендованный земельный участок учитывается на счете 001 Арендованные основные средства в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от N 94н).

По операции перенайма арендатором осуществляется списание с забалансового счета 001 данного земельного участка, в отношении которого права на временное владение и пользование или на временное пользование и обязанности по договору аренды переданы другому арендатору, а новый арендатор принимает указанные основные средства на забалансовый счет 001 (Письмо Минфина России от N 03-03-01-04/1/8).

Передача своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому арендатору приводит к возникновению прочего дохода на дату государственной регистрации договора перенайма и отражается по кредиту счета 91 Прочие доходы и расходы, субсчет 91-1 Прочие доходы, в корреспонденции с дебетом счета 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами (п. п. 7. 10.1. 16 Положения по бухгалтерскому учету Доходы организации ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от N 32н, Инструкция по применению Плана счетов).

Задолженность организации перед арендодателем в сумме 800 000 руб. образовавшаяся до передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно условию договора перенайма новому арендатору не передается и будет погашена организацией самостоятельно. В бухгалтерском учете погашение задолженности отражается записью по дебету счета учета задолженности перед арендодателем и кредиту счета 51 Расчетные счета (Инструкция по применению Плана счетов).

Скачайте формы по теме

В данном случае имеет место погашение обязательства предоставлением взамен исполнения отступного (земельного участка). Размер, сроки и порядок передачи отступного устанавливаются сторонами. То есть они должны договориться между собой и заключить соглашение об отступном. Это предусмотрено статьей 409 Гражданского кодекса РФ.

В бухучете данные операции будут отражены следующим образом.

На дату реализации товара покупателю:

Дебет 62 Кредит 90

– отражена выручка от реализации товаров.

Дебет 76 Кредит 62

– отражен перевод долга на директора организации покупателя.

На дату погашения долга третьим лицом путем передачи земельного участка:

Дебет 08 Кредит 76

– получен земельный участок в счет оплаты товаров (на сумму задолженности).

Поступление земельного участка оформите актом приемки-передачи (форма ОС-1).

Земельный участок учитывается по первоначальной стоимости, равной рыночной стоимости участка на дату его передачи. Кроме того, первоначальную стоимость нужно увеличить на сумму госпошлины за обязательную регистрацию права собственности (п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Если стоимость земельного участка превышает размер погашаемой задолженности, разницу нужно отразить в доходах.

Дебет 08 Кредит 91-1

– отнесена сумма превышения стоимости полученного земельного участка на прочие доходы. Кроме того эту разницу также нужно включить в доходы при расчете налога на прибыль на дату передачи земельного участка (п. 8 ст. 250, подп. 1 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273 НК РФ).

Земельные участки, полученные в собственность, признаются основными средствами как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (п. 4, 5 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 257 НК РФ). Однако амортизации они не подлежат (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Включение земельного участка в состав основных средств оформите проводкой:

Дебет 01 Кредит 08

– учтен земельный участок в составе основных средств.

Земельные участки облагаются земельным налогом. Налог начисляется исходя из кадастровой стоимости, установленной на дату постановки земельного участка на кадастровый учет (абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Журнал: «Учет в строительстве», №

Статья: Выплата отступного при отказе от договора

Понятие отступного

В статье 409 Гражданского кодекса РФ установлено, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.).

Размер, сроки и порядок передачи отступного устанавливаются сторонами. То есть они должны договориться между собой и заключить соглашение об отступном.

Определения отступного как такового в законодательстве нет. Можно воспользоваться формулировкой, данной арбитрами в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от г. № А58-2216/08-Ф02-6329/08 .

Отступное является платой за отказ от исполнения, указанного в первоначальном обязательстве, средством освобождения должника от необходимости совершать первоначальное исполнение.

Проще говоря, отступное – один из способов прекращения обязательства по соглашению сторон. Его смысл состоит в том, что взамен первоначально указанного в обязательстве предмета исполнения предоставляется иной предмет исполнения.*

Как оформить соглашение об отступном

В гражданском законодательстве не содержится особых указаний по порядку оформления соглашения об отступном. За исключением того, что стороны должны установить размер, сроки и порядок предоставления отступного, а для этого нужно составить письменное соглашение, которое должно быть подписано обеими сторонами. Причем исходное обязательство будет считаться погашенным не на дату подписания такого соглашения, а на дату фактической передачи отступного.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от г. № 102 (п. 1. 2 ) обращено внимание на то, что в случае заключения соглашения об отступном кредитор не вправе требовать исполнения первоначального обязательства до истечения установленного сторонами срока предоставления отступного.

Если в качестве отступного передается имущество, переход права собственности на которое подлежит государственной регистрации, само соглашение об отступном в государственной регистрации не нуждается. Об этом сказано в пункте 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от г. № 59.

Законодательством не установлено и требование о нотариальном удостоверении соглашения об отступном. Тем более что оно не изменяет и не расторгает первоначальный договор, а является лишь способом прекращения обязательства одной из сторон. Поэтому применение судами положений статьи 452 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми соглашение об изменении или о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и договор, в данном случае неправомерно.

2.Книга 13200 бухгалтерских проводок

1.1.8. Приобретение земельных участков

Отражение в бухгалтерском учете приобретения земельного участка.

№ 90141. в 22:09 Мичуринск

Мой сосед имеет свой бизнес. Ему нужны деньги. Необходимый кредит в банке ему не дают, т. к. он уже один кредит взял и выплачивает его. Он у меня просит деньги в долг, в залог предлогая мне участок земли с недостроенным на нём домом.

№47955. в 23:21

Здравствуйте, Эдуард.

1. Нотариус здесь ни причем. Вам надо заключить договор займа (совсем не обязательно заверять его у нотариуса). Заключить договор залога земельного участка в обеспечение займа и ЩАРЕГИСРИРОВАТЬ ЕГО В Федеральной регистрационной службе.

Решая эти вопросы самостоятельно Вы рискуете остаться и без денег и без прав на земельный участок.

Источники: http://forum.buhgalteria.ru/threads/15566/, http://www.glavbukh.ru/hl/4312--pogashenie-zadoljennosti-zemelnym-uchastkom, http://svem.ru/Mezhdunarodnoe-pravo/374-dolg/90141-moj-sosed-imeet-svoj-biznes-emu-nuzhny-den/