| Главная » Статьи » Погашение |
В приведенном примере каждый месяц Вы должны возвращать 1/120 часть долга. В 1-ый месяц Ваш долг банку составляет 10.000 рублей, 10 % годовых от данной суммы - 1.000 рублей, таким образом, Вы должны заплатить банку в качестве погашения процентов по кредиту за один месяц 1/12 часть данной суммы, а конкретно 83 рубля 33 копейки. В общей трудности Ваш 1-ый платеж должен быть 166 рублей 66 копеек, где ровно половина - это выплата процентов. А ежели кредит взят более чем под 10 % годовых, и ежели вариант расчета месячного платежа несколько другой? То пропорция соотношения выплаты основного долга к выплате процентов по кредиту в 1-ое время может быть 1 к 3, 1 к 4, а ежели, примеру, кредит взять на 20 лет под 18 % годовых, то даже 1 к 35. Сейчас давайте разбираться, с тем, как это выходит, какие варианты платежей бывают, и какой из их нам выгоднее. Всего существует два варианта платежей по погашению кредита: Аннуитетные платежи - это равные платежи. Ежели кредит погашается аннуитетными платежами, означает, каждый месяц вы будете платить по кредиту схожую сумму независимо от того, находитесь ли вы начале либо в конце срока погашения кредита. Дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшатся к концу срока погашения кредита. Нужно сказать, что особенного выбора у Вас нет. Подавляющее большинство банков в Рф при расчете ежемесячного платежа по ипотечному кредиту употребляет аннуитетную схему. В Москве нам удалось отыскать лишь один банк с дифференцированным вариантом погашения задолженности и он, как частенько это бывает, когда что-то ищешь, оказался на самом видном месте. Чтобы не быть обвиненными в рекламе заглавие его опустим, скажем, только, что это самый большой банк в Рф. То, что фактически все банки работают по схеме аннуитетных платежей совсем понятно, это им выгоднее. Изюминка формулы расчета такая, что в первую половину срока погашения кредита и тем более в 1-ые месяцы и годы Вы в большей степени платите проценты по кредиту, и в наименьшей степени гасите свою основную задолженность, хотя этом каждый месяц вносите схожую сумму. Казалось бы, какая разница! Позже - во 2-ой половине срока погашения кредита - еэжемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в наименьшей из процента по кредиту. Так то оно так, но ежели Вы решите погасить кредит досрочно, то выплаченные проценты вперед Вам никто не вернет. Но это даже пол беды, благодаря таковой хитрецкой системе расчета в конечном итоге Вы заплатите значительно больше, ежели бы возвращали кредит дифференцированными платежами и без преждевременных погашений. Сейчас рассмотрим произнесенное на конкретном примере. Возьмем кредит в 1 миллион рублей на 10 лет по программе АИЖК, то есть под 14 % годовых в рублях.
Потому, похвальна забота банкиров о гражданах и их желание посодействовать нам в тяжелую минутку. Они выдумали вариант усредненного платежа. Но, нужно понимать, что за помощь банкиров нужно платить. Если формулу для расчета аннуитетного, то есть равного платежа по кредиту придумывал бы какой-либо филантроп, то, наверняка, он бы посчитал так. Ежели в общей трудности при дифференцированном варианте погашения кредита выплата по процентам составляет 700.000 рублей, то нужно эту сумму поделить на количество месяцев, в нашем примере на 120. В таком случае выходит сумма равная 5833 рублям 33 копейкам. Тогда бы взяв кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 14 % годовых каждый месяц нужно было бы вносить 8.333 рубля 33 копейки в счет погашения основного долга и 5833 рубля 33 копейки в счет оплаты процентов по кредиту. Каждый месяц заемщик возвращал бы банку 14.166 рублей 66 копеек и за 120 месяцев, то есть за 10 лет, заплатил бы те же самые 1 миллион 700 тыщ рублей, что и при дифференцированном варианте погашения кредита. Повторюсь, все бы было так, аннуитетную схему оплаты разрабатывал бы благодетель, а не банкир. Расчет ипотеки: формула, ежемесячные платежи, в случае досрочного погашения
Решаясь на ипотеку, каждый заемщик стремится максимально подготовиться к предстоящим тратам, так сказать, снизить фактор неизвестности, предварительно оценив собственные силы и возможности. Понятно, что наиболее точную, приближенную к реальности информацию, заемщик сможет получить только в банке. Поэтому на этапе, когда решение уже принято, лучше всего попросить банки рассчитать ипотеку по их формулам. Однако, если вы еще только обдумываете возможность получения ипотечного кредита, предварительно оценить свои силы можно более простым способом – воспользовавшись онлайн калькулятором. Для особо пытливых умов есть формулы расчета ежемесячных платежей по ипотеке. Для того, чтобы рассчитать ипотеку, нам потребуется срок, сумма, размер первоначального взноса и процентная ставка банка. В результате мы можем определить, одобрит ли банк кредит, ведь по общепринятым стандартам на кредитные платежи должно приходиться не более 40% от дохода заемщика. Банки используют разные формулы для расчета ипотеки в зависимости от того, какая схема начисления платежей выбрана – аннуитетная или дифференцированная. Дифференцированный или аннуитетный платеж?Аннуитетные платежи – это платежи, одинаковые в течение всего срока кредитования. Если в графике указан ежемесячный платеж 15 000, то их вы и будете платить до конца (естественно, если не будет досрочных погашений или штрафов). Проценты начисляются на остаток долга и делятся на платежные периоды. При этом внутри самого платежа соотношение процентов и основного долга постепенно меняется: если в начале вы гасите практически одни проценты (из наших 15 000 рублей —13 000 может уходить на них), то в конце срока ситуация меняется на противоположную: процентов практически нет, и все деньги уходят в погашение основного долга. При использовании дифференцированной схемы проценты начисляются не сразу на всю сумму, а ежемесячно на остаток основного долга. Он же, в свою очередь, уменьшается равными частями, к примеру, каждый месяц на 10 000 рублей. Таким образом, в начале выплат заемщик вынужден отдавать банку крупные суммы (ведь остаток основного долга, на который начисляются проценты, большой), постепенно они снижаются до минимума. То есть каждый месяц вы будете платить все меньше и меньше. В настоящее время банки постепенно отказываются от дифференцированных схем расчета ежемесячных платежей. Они не слишком выгодны банкам, и просто неудобны большинству заемщиков, несмотря на то, что конечная переплата при использовании такой схемы значительно ниже. Если сравнивать аннуитет и дифференцированную схему, нельзя не отметить и такой нюанс: с каждым годом деньги дешевеют, поэтому при аннуитетной схеме вы с каждым разом будете отдавать все более «маловесную» сумму. При дифференцированной схеме приходится платить крупные суммы «дорогими» рублями в самом начале ипотеки, и небольшие суммы – «дешевыми» рублями в конце. Формула расчета ипотечного платежаПри аннуитетном графике используется формула X=(S*p)/(1-(1+p)^(1-m)) , где S —сумма кредита, p —1/12 годовой процентной ставки, m —срок кредита в месяцах. В результате получаем размер ежемесячного платежа. При дифференцированном графике формула выглядит иначе: Х=(Осз/м)+(Осз*р*д)/Дг. где Осз – остаток ссудной задолженности на дату расчета, м – количество месяцев, р – процентная ставка по кредиту, д – количество дней в расчетном месяце, Дг – количество дней в году. Используя данные формулы, можно легко посчитать размер ежемесячного платежа. Для того, чтобы вычислить переплату по процентам, достаточно умножить полученный результат на количество месяцев кредитования и вычесть из полученного результата первоначальную сумму кредита. Расчет ипотеки «с отклонением от графика»: досрочное погашениеПри расчетах с отклонениями от графика все зависит от конкретного банка и его внутренней политики. Еще несколько лет назад досрочное погашение означало дополнительные траты – практически все банки начисляли штрафы, брали комиссии и ограничивали минимальный размер дополнительного взноса. В настоящее время законодательно отменены комиссии банков за досрочное погашение кредитов, также не существует ограничений по срокам внесения допвзносов. То есть расходы заемщика должны сократиться после досрочного погашения. Вопрос в том, насколько они уменьшатся и выгодно ли это заемщику. Первое, о чем следует помнить – при досрочном погашении сокращается только основной долг. Если банк предлагает внести крупную сумму, а потом вычитает из нее ежемесячные платежи по графику – это не досрочное погашение, а банк явно стремится нажиться на неграмотном заемщике. Уменьшение размера основного долга влечет за собой сокращение процентов, ведь они начисляются на остаток ссудной задолженности. Как это происходит? Банки предлагают два варианта пересчета ипотеки при досрочном погашении: либо уменьшение срока кредитования, либо сокращение ежемесячного платежа. В настоящее время с успехом используются обе схемы. В первом случае ежемесячный платеж остается неизменным, а срок сокращается пропорционально уменьшению суммы основного долга (в пересчете на дни). Во втором случае проценты начисляются на сумму за вычетом дополнительного взноса. Например, при остатке ссудной задолженности в 1 миллион рублей и дополнительном взносе 200 тысяч, в следующем после частичного досрочного погашения платежном периоде проценты будут начислены на 800 тысяч, а не на 1 000 000. Соответственно, уменьшается выплата и по основному долгу, и по процентам. Досрочное погашение ипотеки производится по письменному заявлению заемщика. В некоторых случаях банки ограничивают срок подачи такого заявления. Например, в Юникредитбанке его необходимо написать за 30 дней до даты планируемого погашения. В подавляющем большинстве случаев дополнительный взнос списывается в дату очередного платежа. Некоторые банки ограничивают минимальную сумму досрочного погашения. Например, в Райффайзенбанке минимальный дополнительный взнос по ипотеке равен 10 000 рублей. После погашения заемщику обязаны выдать новый график платежей. При полном досрочном погашении пересчитываются только проценты – пропорционально фактическому сроку использования кредита. Сумма рассчитывается на дату погашения и внести ее стоит в тот же день – на следующий день она уже увеличится за счет процентов. Следует помнить, что при досрочном погашении все сопутствующие траты не изменятся. Вам, скорее всего, не вернут страховку и не компенсируют иные траты. Да, некоторые банки готовы вернуть часть страховки при досрочном погашении за вычетом «фактически понесенных расходов», которые могут достигать 90% от уплаченной суммы. Но для заемщика пара тысяч рублей при полном погашении кредита обычно роли не играет. Как изменится ежемесячный платеж при просрочке платежа по ипотеке?При нарушении заемщиком условий договора банк имеет полное право начислить штрафы. Некоторые банки исчисляют их в процентах от просроченного платежа (обычно это 0,1-0,3% в день), другие же рассчитывают их в твердых суммах. Ответственность сторон всегда прописывается в договоре. Таким образом, при просрочке платежа заемщик обязан полностью внести ежемесячный платеж согласно графику плюс оплатить штрафы и пени. Размер штрафа меняется ежедневно, поэтому полную сумму к погашению на конкретную дату следует уточнять в банке.
Гражданин Давыдков заключил с ОАО Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу два кредитных договора со сроком возврата 7 лет. Они предусматривали погашение аннуитетными платежами ежемесячными фиксированными суммами, включающими в разных пропорциях проценты и основной долг. Заемщик досрочно погасил кредиты и потребовал у банка вернуть сумму излишне уплаченных процентов за время пользования кредитом. Банк на требование заемщика не отреагировал, и тот обратился в суд. Как следует из текстов судебных актов, проценты за пользование кредитом начислялись на сумму основного долга ежедневно до дня полного его погашения включительно. Сумма процентов в каждом платеже была рассчитана исходя из того, что заемщик будет пользоваться кредитом в течение всего срока договора. Истец настаивал: если бы срок договора был равен сроку фактического пользования кредитом, то он бы заплатил меньшую сумму процентов. Суды первой инстанции отклонил исковые требования со ссылкой на свободу договора. Предложенный ответчиком порядок погашения кредитов был принят истцом, такой порядок не противоречит действующему законодательству о свободе договора , отметил суд первой инстанции. Его поддержала и апелляционная инстанция: Истец, подписав кредитные договора ( sic! ), реализовал свое право, предусмотренное ст. 421 ГК РФ, согласился с тем, что кредиты будут погашаться аннуитетными платежами, с их размером, указанным в кредитном договоре, и невозможностью перерасчета ежемесячного платежа в случае досрочного погашения . Судебная коллегия по гражданским делам ВС решила иначе (определение от по делу № 83-КГ14-9). ВС усмотрел здесь незаконное взимание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось. Договорное условие о невозможности перерасчета процентов при досрочном погашении кредита суд счел нарушающим права потребителя (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Банк в нарушение названной нормы ущемил право истца на возврат ему излишне уплаченных процентов при досрочном погашении займа, учитывая, что возможность вернуть долг до истечения срока действия договора безусловное право заемщика , указала коллегия. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. До последнего времени в судах общей юрисдикции складывалась противоположная практика. Не помогали заемщикам-физлицам и ссылки на п. 5 Информационного письма Президиума ВАС от года № 147, где рассматривался аналогичный спор между банком и индивидуальным предпринимателем. ВАС разъяснил, что в таких случаях надо пересчитывать размер уплаченных процентов. Апелляционные инстанции судов общей юрисдикции единодушно отклоняли ссылку на это разъяснение, указывая на недоказанность включения в аннуитетный платеж суммы процентов за период, в течение которого заемщик не пользовался кредитом. Также суды применяли ст. 453 ГК РФ, запрещающую требовать возвращения того, что было исполнено сторонами по обязательству до момента изменения или расторжения договора. А, например, Свердловский областной суд, вообще пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании процентов, фактически сводятся к изменению такого существенного условия кредитного договора как срок кредитования . В качестве примеров отказных судебных постановлений можно привести апелляционные определения ВС Республики Башкортостан от года по делу № 33-14656, Мосгорсуда от года по делу № 33-34841, Свердловского областного суда от года по делу № 33-4715. Страница 7 В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности с указанием каждого платежа на каждую конкретную дату платежа до полного погашения кредита, с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов. Например, заемщики №1 и №2 получили в январе 2001 г. кредиты в сумме по 15000 долл. под 20% годовых. Заемщику №1 предлагается аннуитетная схема погашения кредита с ежемесячными платежами по основному долгу и полным ежемесячным погашением процентов, а заемщику №2 – с равномерным погашением основного долга и полным ежемесячным погашением процентов. График погашения также может предоставляться заемщику в форме таблицы или диаграммы. В первом случае заемщик ежемесячно выплачивает банку одинаковую сумму, при этом соотношение процентов и основного долга постоянно меняется6 доля основного долга увеличивается, а процентов – снижается, а во втором случае общая сумма платежа постоянно снижается за счет снижения доли процентов, т.к. доля основного долга неизменна. В итоге заемщик №1 заплатит большую сумму процентов, чем заемщик №2, т.е. кредит обойдется ему дороже, но при такой схеме погашения ему будет удобнее планировать свои ежемесячные расходы, т.к. платеж по кредиту всегда одинаков. Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых банком, дает возможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это, естественно, увеличивает вероятность погашения кредита в срок. Как правило, покупатель квартиры заемщиком оформляется заключением трехстороннего договора купли – продажи и ипотеки квартиры с продавцом и банком. Таким образом, сторонами по договору являются: заемщик (покупатель квартиры);продавец квартиры банк (выступая кредитором и залогодержателем приобретаемой заемщиком квартиры). Банк, являясь стороной договора купли – продажи и ипотеки, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности, своевременности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры. До заключения договора купли – продажи и ипотеки заемщик должен предоставить от своего имени нотариально удостоверенное обязательство имени нотариально удостоверенное обязательство приобретаемой на кредитные средства и передаваемой в залог квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры. При наличии несовершеннолетних членов семьи заемщик должен до заключения договора купли – продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на: ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения;предоставление банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую квартиру в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры. Затем заемщик – покупатель квартиры и банк подает документы в городское Бюро регистрации прав на недвижимое имущество на регистрацию договора купли – продажи и ипотеки (регистрации перехода прав собственности и залога). Бюро регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку жилой площади по месту нахождения имущества. После государственной регистрации договора купли – продажи и ипотеки банк предоставляет кредит и зачисляет кредитные средства на счет заемщика – покупателя. Заемщик – покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры продавцу по договору купли – продажи и ипотеки из средств предоставленного банком кредита. После этого заемщик вселяется в приобретенную квартиру. После предоставления заемщику кредита банк может переступить права требования по кредитному договору и договору купли – продажи и ипотеки третьему лицу (например, агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Банк, который принимает участие в ипотечной программе на основании договора об обслуживании, обслуживает кредит, переданный новому кредитору. Под обслуживанием понимает следующее банк принимает от заемщика платежи по кредиту, следит за своевременностью их внесения, проверяет состояние заложенной квартиры, контролирует внесение заемщиком страховых выплат и т.д. Приобретенная на кредитные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки). Источники: http://bishelp.ru/rich/raznoe/cena-pogasheniya-kredita-vashey-zadolzhennosti, http://nevsky-credit.ru/?p=376, http://zakon.ru/discussions/vzyskanie_pereplachennyx_procentov_pri_dosrochnom_pogashenii_zajma__vs_podderzhal_zaemshhika/16002, http://www.modestbank.ru/bksys-264-7.html | |
| Просмотров: 6295 | |
Вы брали в банке кредит величиной 10.000 рублей на 10 лет под 10 % годовых. Спустя месяц, Вы, как порядочный гражданин, приносите банку 110 рублей. Ежели Вы думаете, что Вы вернули сто рублей долга, а 10 рублей - это выплата положенных 10 % процентов по кредиту? То как сильно Вы заблуждаетесь. Разберемся с данной элементарной ошибкой, а потом перейдем к более сложным вещам и настоящим цифрам.
Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) обязала возвращать заемщику излишне уплаченные проценты по аннуитетным платежам при досрочном погашении кредита. Это решение должно изменить практику нижестоящих судов, которые, как правило, отказываются возвращать проценты в таком случае, ссылаясь на свободу договора. Ранее Высший арбитражный суд уже принимал аналогичное решение, но оно касалось займа, полученного индивидуальным предпринимателем.| Всего комментариев: 0 | |